IPTU francês 2026: o fim de um sistema de 50 anos

Contexto e Explicações

O imposto predial, um tributo local com cálculo ultrapassado

O imposto predial sobre propriedades construídas (TFPB), o equivalente francês ao nosso IPTU, é um imposto local que você paga anualmente se for proprietário ou usufrutuário de um imóvel em 1º de janeiro. Sua função é financiar os serviços e equipamentos das administrações locais: municípios, consórcios intermunicipais e departamentos. Até agora, seu cálculo se baseava em um critério que era de rir (ou de chorar): o valor locativo cadastral (VLC). Esse VLC representa o aluguel anual teórico que seu imóvel poderia gerar se fosse alugado. O problema? Os valores de referência para os imóveis residenciais datavam de... 1970. Eles eram simplesmente reajustados de forma fixa a cada ano para acompanhar a inflação, mas a base em si nunca havia sido revisada profundamente.

Esse sistema criava situações absurdas. Um apartamento em um bairro que passou por gentrificação podia ser tributado com base em seu (baixo) valor dos anos 70, enquanto uma casa recém-construída em uma área menos valorizada era, por vezes, sobretaxada. A Direction générale des Finances publiques (DGFiP), a Receita Federal francesa, até tentava corrigir as anomalias por meio de atualizações nos "elementos de conforto" (água encanada, eletricidade, banheiro...), mas esses remendos não eram mais suficientes. O objetivo da reforma é, portanto, tornar o imposto mais justo, baseando-o no valor real e atual dos imóveis.

O histórico de uma reforma sempre adiada

Falar da reforma dos valores locativos não é novidade. É uma novela da política fiscal francesa há mais de 30 anos. Vários governos tentaram, mas a complexidade técnica e o medo da impopularidade (ninguém gosta de ver seus impostos aumentarem) sempre levaram ao adiamento.

A última tentativa séria visava uma aplicação gradual, mas foi suspensa e adiada várias vezes. No entanto, a pressão combinada do Tribunal de Contas francês, de associações de políticos locais exigindo mais equidade e da crise imobiliária tornou essa reforma inevitável. A Lei Orçamentária de 2026 finalmente cravou na pedra essa grande mudança, com entrada em vigor em 1º de janeiro de 2026.

Os principais atores dessa transformação são a DGFiP, que gerencia a coleta de dados e o cálculo, e as administrações locais, que mantêm o poder de votar as alíquotas de imposto.

Análise Aprofundada

O novo cálculo do imposto predial se baseia em uma fórmula que combina três variáveis-chave. Esqueça as estimativas antigas, tudo foi zerado.

Nova Base de Cálculo = (Valor Locativo de Mercado × Coeficiente DPE) × Alíquotas Locais
Vamos analisar juntos esses três pilares.

Pilar 1: O Valor Locativo de Mercado (VLM)

Esta é a mudança mais estruturante. O Valor Locativo de Mercado (VLM) substitui o antigo VLC. Ele é definido como o aluguel anual bruto que um proprietário poderia razoavelmente esperar obter de seu imóvel nas condições atuais de mercado.

Como ele é calculado na prática?
A DGFiP usa tecnologias de "big data" para determinar esse VLM. Ela cruza várias fontes de dados:

• As transações imobiliárias: Provenientes da base de dados "Demande de Valeurs Foncières" (DVF), que registra todas as vendas de imóveis dos últimos cinco anos.
• Os anúncios de aluguel: Os aluguéis anunciados nos grandes portais imobiliários franceses (SeLoger, LeBonCoin, etc., equivalentes ao Zap Imóveis ou QuintoAndar no Brasil) são analisados por algoritmos para estabelecer aluguéis de referência por setor, tipo de imóvel e área.
• Os dados declarados pelos proprietários: O portal "Gérer mes biens immobiliers" (Gerenciar meus imóveis) no site da receita francesa (impots.gouv.fr) torna-se central. Nele, você já declarou o ocupante de seus imóveis; agora, deverá confirmar ou atualizar as características precisas (área privativa, número de cômodos, andar, presença de varanda, vaga de garagem...).

Um algoritmo nacional estabelece então uma "tabela de aluguéis" por microssetor geográfico. Seu VLM será determinado aplicando o aluguel médio por m² dessa tabela à área do seu imóvel, com ajustes para suas características específicas (andar alto com elevador, vista livre, etc.).

Pilar 2: O Bônus-Malus ligado ao DPE

Esta é a grande novidade de 2026. O governo quis vincular diretamente a tributação imobiliária à transição ecológica. O Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), ou Certificado de Desempenho Energético, aquele documento que classifica seu imóvel de A a G, torna-se um instrumento fiscal.

Um coeficiente DPE é aplicado ao VLM para modulá-lo para cima ou para baixo:

• Bônus "Desempenho":
• Imóvel classificado como A: Coeficiente de 0,8 (ou seja, 20% de redução na base de cálculo).
• Imóvel classificado como B: Coeficiente de 0,9 (ou seja, 10% de redução).
• Coeficiente Neutro:
• Imóvel classificado como C, D ou E: Coeficiente de 1,0 (sem alteração).
• Malus "Ralo de Energia":
• Imóvel classificado como F: Coeficiente de 1,1 (ou seja, 10% de acréscimo na base de cálculo).
• Imóvel classificado como G: Coeficiente de 1,2 (ou seja, 20% de acréscimo).

O objetivo é claro: recompensar os proprietários que investiram na renovação energética e penalizar aqueles que possuem imóveis energeticamente ineficientes, já ameaçados pela proibição de aluguel. Para um investidor, o cálculo do rendimento líquido é diretamente afetado.

Pilar 3: As Alíquotas de Imposto Locais

Este pilar não muda em seu princípio. Os municípios, consórcios e departamentos continuam a votar anualmente suas próprias alíquotas de imposto, assim como no Brasil. É a principal fonte de receita deles para financiar escolas, vias públicas, equipamentos esportivos, etc.

No entanto, o impacto dessas alíquotas é multiplicado. Antes, elas se aplicavam a uma base (o VLC) estável e desconectada da realidade. Agora, elas se aplicarão à nova base (VLM ajustada pelo DPE), que é muito mais volátil e representativa do mercado. Um leve aumento na alíquota votado pela sua prefeitura poderá ter consequências muito maiores do que antes se o seu imóvel tiver se valorizado muito.

Exemplo de cálculo: um apartamento em Lyon

Vamos a um caso prático para você visualizar bem a mudança. (Valores em Reais são aproximados, com base em 1€ ≈ R$ 5,80).

• Situação: Apartamento de 60 m² em Lyon, num bairro onde o aluguel de mercado é estimado pela DGFiP em 18 €/m² (aprox. R$ 104/m²).
• Cálculo do VLM: 60 m² × 18 €/m² × 12 meses = 12.960 € (aprox. R$ 75.168).
• A este VLM, aplica-se o abatimento fixo de 50% para despesas (manutenção, seguro...), como antes. A base de cálculo bruta é, portanto, 12.960 € / 2 = 6.480 € (aprox. R$ 37.584).

Agora, vamos simular o impacto do DPE:

1. Caso 1: O apartamento é classificado como B (eficiente). Base de cálculo ajustada: 6.480 € × 0,9 (bônus de 10%) = 5.832 € (aprox. R$ 33.825).
2. Caso 2: O apartamento é classificado como F (ralo de energia). Base de cálculo ajustada: 6.480 € × 1,1 (malus de 10%) = 7.128 € (aprox. R$ 41.342).

Finalmente, aplicamos uma alíquota local fictícia de 25%:

• Valor do imposto (DPE B): 5.832 € × 25% = 1.458 € (aprox. R$ 8.456).
• Valor do imposto (DPE F): 7.128 € × 25% = 1.782 € (aprox. R$ 10.335).

Neste exemplo, a diferença no DPE gera uma diferença de 324 € (aprox. R$ 1.879) de imposto predial a cada ano. O DPE não é mais um simples documento informativo, é um fator financeiro direto.

A nova ferramenta "Estima Taxe"

Para acompanhar essa reforma, a DGFiP lançou um simulador online, batizado de "Estima Taxe", acessível pelo seu portal pessoal no site impots.gouv.fr. Essa ferramenta permite que você estime o valor do seu futuro imposto predial de 2026. Ela vem pré-preenchida com os dados que a administração já possui sobre seu imóvel, mas você pode ajustá-los e simular o impacto de uma mudança de DPE se planeja fazer obras de renovação. Plataformas privadas como SeLoger ou MeilleursAgents devem integrar rapidamente simuladores semelhantes.

Os Pontos Positivos

Essa reforma, embora potencialmente dolorosa para alguns, traz melhorias notáveis.

• Mais equidade fiscal: A principal vantagem é corrigir as injustiças flagrantes do sistema antigo. O imposto será finalmente correlacionado ao valor econômico real de um bem. Dois apartamentos semelhantes na mesma rua pagarão um imposto similar.
• Forte incentivo à renovação energética: O sistema de bônus-malus é um poderoso instrumento. Não se trata mais apenas de economizar nas contas de energia, mas também de reduzir diretamente seus impostos. Isso deve acelerar a renovação dos imóveis e valorizar os bens eficientes.
• Maior transparência: Com o VLM baseado em dados de mercado abertos (DVF, anúncios) e o simulador Estima Taxe, o cálculo do imposto se torna mais compreensível. Você pode verificar a coerência dos dados utilizados e antecipar melhor suas despesas.
• Potencial de queda para alguns proprietários: Os proprietários de imóveis recentes ou localizados em áreas cujo valor estagnou, mas que eram sobretaxados pelo sistema antigo, poderão ver seu imposto predial diminuir, especialmente se tiverem um bom DPE.

As Limites e Riscos

Como especialista do mercado imobiliário, devo ser honesto: essa reforma não tem apenas lados bons. Há pontos de atenção reais.

• A volatilidade do mercado imobiliário: Vincular o imposto predial aos preços de mercado introduz uma forte incerteza. Se os preços dos imóveis no seu bairro dispararem, seu imposto seguirá o mesmo caminho, mesmo que sua renda não aumente. Isso pode se tornar um problema para proprietários de baixa renda ou aposentados que vivem em áreas que se tornaram muito caras.
• A dupla penalidade para os "ralos de energia": O proprietário de um imóvel classificado como F ou G sofre uma tripla sanção. Além de ter que arcar com custos de renovação muito altos para poder continuar alugando, ele também enfrenta uma penalidade no imposto predial e uma desvalorização do seu bem na revenda. Para condomínios em dificuldade ou proprietários com orçamentos apertados, a situação pode se tornar insustentável.
• A confiabilidade dos algoritmos: O cálculo do VLM depende de algoritmos e bancos de dados. O que acontece em áreas rurais ou bairros com poucas transações e poucos anúncios de aluguel? O VLM corre o risco de ser menos preciso nessas áreas, baseando-se em extrapolações que podem ser contestáveis e criar novas desigualdades.

E Agora?

Essa reforma muda as regras do jogo. Veja como se preparar de acordo com o seu perfil.

Se você é comprador

O DPE torna-se um critério de decisão tão importante quanto a localização. Um imóvel classificado como F ou G não é mais apenas um projeto de reforma, é um encargo fiscal adicional garantido.

• Inclua o futuro imposto predial no seu plano de financiamento. Não se contente com o imposto antigo pago pelo vendedor. Use o simulador ou faça uma estimativa conservadora.
• Negocie o preço dos "ralos de energia". O custo das obras de renovação E a futura penalidade fiscal são argumentos sólidos para baixar o preço. Uma auditoria energética é indispensável.
• Valorize os bons DPEs: Um imóvel classificado como A ou B garante tranquilidade fiscal. É um trunfo que pode justificar um preço de compra um pouco mais alto. Pense também em programas de incentivo como o Prêt à Taux Zéro (PTZ), um financiamento com juro zero na França, muitas vezes condicionado à compra de um imóvel eficiente ou a obras.

Se você é vendedor

A transparência é sua melhor aliada.

• Faça um DPE recente e confiável. Se seu DPE for ruim, não o esconda. Em vez disso, encomende uma auditoria energética que detalhe o custo preciso das obras a serem feitas. Isso tranquilizará o comprador.
• Antecipe a negociação: Esteja preparado para discutir o preço se seu imóvel for classificado como F ou G. O comprador calculará o impacto da penalidade em seu orçamento anual.
• Se você tem um bom DPE, destaque-o como um grande argumento de venda. Indique claramente a economia no imposto que isso representa.

Se você é investidor

Seu cálculo de rendimento líquido de aluguel e de fluxo de caixa deve ser totalmente revisto.

• O imposto predial não é mais uma despesa fixa. Torna-se uma variável dependente do mercado e da eficiência energética. Incorpore uma margem de segurança em suas projeções.
• O investimento em "ralos de energia" torna-se muito arriscado. Entre a proibição de aluguel, o custo das obras e a penalidade fiscal, o rendimento pode rapidamente se tornar negativo.
• Reavalie seu patrimônio. Talvez seja o momento de vender os imóveis menos eficientes para se reposicionar em imóveis classificados como C ou D, que representam um bom meio-termo sem sofrer penalidades. Regimes fiscais franceses como o LMNP (Locador de Imóvel Mobiliado Não Profissional) permitem amortizar o imóvel e as obras, o que pode ajudar a compensar o aumento do imposto.

Conclusão

A reforma do imposto predial francês de 2026 é uma modernização necessária que põe fim a um sistema fiscal arcaico e injusto. Ao vincular o imposto ao valor de mercado e à eficiência energética, ela traz mais justiça e incentiva o setor imobiliário a ser mais sustentável.

No entanto, ela introduz uma nova complexidade e uma volatilidade que não existiam antes. Os proprietários de imóveis energeticamente ineficientes e aqueles que vivem em mercados imobiliários sob forte pressão serão os mais afetados.

Meu veredito de especialista é claro: este novo sistema é mais adaptado ao mercado atual se você for proprietário de um imóvel eficiente ou se tiver os meios para investir em sua renovação. Por outro lado, representa um grande desafio se você possui um bem que consome muita energia com um orçamento limitado. Mais do que nunca, antecipação e assessoria são indispensáveis para navegar neste novo cenário fiscal.